【大河财立方 记者 王宁宁 深圳报道】 “五一”前后，房地产市场利好政策频出，节后首个交易日，A股市场地产股表现活跃。
5月6日，武汉、深圳先后出台优化调整购房新政，分别提出“卖旧买新”“收旧换新”交易新模式。据统计，截至目前，已有超50个城市跟进住房“以旧换新”模式，刺激换房需求入市。
新交易模式相比“以旧换新”有哪些优化创新?对房地产市场有何影响?“此次深圳对于房企收购二手房，做了最大程度的政策性放松，客观上盘活了二手房和新房两种存量住房。”易居研究院研究总监严跃进接受大河财立方记者采访时说。
武汉推行“卖旧买新”， 部分商品房最高可申请10万元消费券
5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局等7部门发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），其中明确推行“卖旧买新”交易新模式，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。
《通知》提到，2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。同期，购买新城区特定商品住房，购房者可申请领取5万元至10万元购房消费券，直接抵扣房款。
所谓住房“以旧换新”，指的是由购房者先锁定新房房源，再由中介机构进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，地方政府可提供换房补贴或给予税收减免优惠。
除了武汉推进“卖旧买新”发放购房补贴，还有两种方式：一是购房者缴纳订金锁定新房后，中介挂牌出售旧房，在一定期限内卖出则新房合同生效，反之则退还新房订金，比如上海推动换房人与开发商企业签署协议，再由中介联盟优先推动加速旧房交易；二是国企或其他第三方收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，比如郑州市政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，收购二手房。
日前郑州披露“以旧换新”最新进展，截至4月26日，经初审，郑州符合收购条件的房源194套，27套房源客户确认换房意向，进一步激活了郑州二手住房市场。
“武汉‘以旧换新’政策，将次序换回来了，可以先按优惠政策买新房，然后旧房后续可以再出售，新房购置时就享受了首套房优惠，降低了想要‘卖旧买新’购房者的相关成本。”严跃进认为，该政策值得推广。
超50城推住房“以旧换新”， 深圳支持房企收购二手房
据统计，截至目前，超50个城市跟进了“以旧换新”模式，一线城市也开始加入这一阵营。
日前深圳官宣13个“以旧换新”房地产项目名单，开展“换馨家”活动，鼓励房地产开发企业和中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署涉及“解约保护期”的协议，以降低居民换房风险。
5月6日晚，深圳再出新政提出房企“收旧换新”模式。深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（下称《通知》），支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作，对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
“这是深圳地方政府首次出面支持‘以旧换新’，此前是中介机构与行业协会在推动，但实际效果并不大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，据其了解，目前已签约“以旧换新”某项目，合约有20位业主计划参与，但二手房还未卖出去。“卖房难、卖房周期长，这是最大的问题。”
在严跃进看来，此次深圳在全国首创了一个词“收旧换新”，虽然此前江苏扬州在“以旧换新”模式中已提及房企收购二手房，但此次深圳对于房企收购二手房做了最大程度的政策宽放松。“某种程度上使得两种存量房屋都得到了盘活，即业主的二手房房源和房企的新房库存房源。”
《通知》还提到，深圳市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。李宇嘉认为，此举能够加速“以旧换新”，他建议住建部门与金融部门合力推进，提高效率，同时鼓励各方（特别是行业协会）动员开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售、从新房折扣上得到弥补，同时加大税费、经济费减免等支持力度。
深圳放宽7区限购， 非深户交1年社保可买房
4月底以来，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地围绕优化限购政策、鼓励“以旧换新”等，接连释放政策利好，不过“五一”假期楼市新房交易量仍处低位，市场有望在假期后迎来改善。
根据中指数据，今年“五一”假期期间22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，约为2019年假期水平的七成左右。但值得一提的是，北京、广州、深圳等地部分优质项目到访量增加明显。
4月30日，北京市住建委发文提出，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。实际上，“五一”假期，北京五环外典型楼盘整体到访量增加20%左右，预计节后政策效果将进一步显现。
“五一”期间，各大房企更是加大促销力度，吸引购房者利用假期看房。据中指研究院数据，5月1日至5日，深圳共成交新房188套/1.92万㎡，二手房44套/0.39万㎡。由于此前深圳“以旧换新”活动具体执行细则还未公布，假期期间对市场的带动尚不明显。
此次深圳不仅发文支持“以旧换新”、优化商品住房“带押过户”流程，还分区优化了在深工作人员及多子女户籍家庭在部分区域的住房限购政策，比如将非核心区的社保缴纳年限由3年降至1年，深市户籍多孩家庭增加一套购房名额、放松企业购房政策等，在严跃进看来，该举将明显增加非核心区域的购房机会。
“此次深圳新政，与京沪策略基本一致，不是单纯为了去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和解决就业结合起来。”李宇嘉表示，从购买力来看，在深外地人的购买力要略低于深圳市户籍居民，此次政策效果关键是能否提升需求端的购买能力。
